日本の不動産と言えばどんなものが思い浮かびますか。 よく韓国の不動産展望を悲観的に話す時には日本不動産を代表的な事例としてよく話します. また韓国の多くの家々が公家として残っているという話をしながら、日本の高齢化による数多くの空き家に対する問題を例えて話します。
私が見て聞いたところによると日本でできる多くの空き家は都心ではない外郭地域に主に多いそうです。 例えば、東京の中心部ではなく、その周辺の衛星都市に多く建てられた家々が空いているのです。
人口が減ると人々はどんどん中心部に集まろうとする傾向があるそうです。 したがって、韓国の場合、人口が減少すると人々はソウルに集中し、減少した人口のせいでソウル近郊の衛星都市の多くのアパートが空き家になっている可能性が高いです。
でも大阪、東京と同じ商業地区の地価が落ちたわけではないのです。
また、収益面でアプローチすれば、家賃などの賃貸収益と短期間の建物売買の相場差益が、投資家に収益をもたらすことになるので、あえて1990年代のバブルがあった地価と比較して、日本の不動産投資について否定的に語る必要はないと思います。
今日はファンドを積極的に薦めるというよりは間接的に日本の不動産に投資して収益を上げることができるファンドについて話してみたいと思います。
上図のように我が国には日本不動産に間接的に投資ができる多くのファンドがあります. 写真にはありませんが、他に様々な種類のファンドがあります。
「この1年間、日本の不動産に投資するファンドの収益がよく、相対的に株式に投資するファンドの収益が良くないので、日本の不動産ファンドのJ-Reits（リッツ）ファンドに対する関心が高いです。
最近日本の商業用不動産市場がだいぶ回復したそうです。 大きくは東京オリンピックを目標に観光産業を復興させていくことでお店やホテルの収益率は上がっています。 また、労働環境が良くなって外国人労働者たちが日本に就職をたくさんしていて、これによって空室率が下落して賃貸料が上昇しています。
従って、現在、東京証券取引所にはJ-Reits（Japan Real Estate Investment Trust:日本不動産投資信託会社）が61社上場しており、約13兆円の時価総額となっています。
そして、本日お話しするJ-Reitsファンドについては、このように東京証券取引所に上場しているReitsを売買しながら収益を上げるファンドです。
現在、東京都心の5区のオフィスビルの空き室率は、2019年1月現在で1.98%です。 そして賃貸料は60か月連続で上昇しています。 主に空室率が5%が賃貸人が市場優位を占めるのか、それとも賃借人が優位を占めるのかを決める基準になります。
ところが、今この数値が1.98%の空室率を見せるということは当然家主の言い換えれば、賃貸人が市場で力を持つということを言い、これは賃貸へ上昇につながります。
これによって当然リッツファンドはより大きな収益を期待することができます。
東京23区、大阪、名古屋の総人口も増加を続けています。 日本の人口が減っているとはいえ、私が先に話しましたように、人々は職のある中心街に集まっていますが、そのせいか日本の主要都市の人口はむしろ増えています。
これにより、住宅需要は増加し、空き室率は著しく低くなっており、これによる賃貸により上昇は当分続くものと思われます。
「最近、世界の証券市場が動揺し、ほとんどのミューチュアルファンドの収益が良くありませんでした。 それに対して日本リッツファンドの収益は良かったので、比較的良く見える傾向があるかもしれません。
いずれにしてもJ-Reitの配当収益率は4%と非常に高く、日本の不動産市場も悪くありません。
もちろん、日本の景気が急に悪くなれば、不動産という投資資産の特性上、すぐに悪い収益につながるかもしれません。
しかし、何か差別化されたファンドを探したり、分散投資を希望する方は、日本のリッツファンドに関心を持っていただければと思います。 また、様々な政策的支援をもとによみがえってくる日本の不動産市場を前向きに展望する方たちであれば、当然間接的に投資できる良い機会になると思います。
但し、上図のように日本リッツに投資するファンドであっても、運用会社ごとに投資するポートフォリオが異なり、それによって収益率に差が出るはずです。 したがってどのような形のリッツに分散投資するのかを見ながら適切なファンドを選定していただきたいと思います。 ^^
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